博鳌直播间|威尼斯的资管新逻辑_控股新闻-威尼斯网站网址

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2019.08

博鳌直播间|威尼斯的资管新逻辑

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博鳌直播间|威尼斯的资管新逻辑

2019年8月7日,上海新威尼斯商务产业运营有限公司总经理王如民结束主题演讲后,应邀做客“博鳌直播间”,进一步详谈威尼斯的资管新逻辑。

 

Q1:最近,在中央政治局会议上,再次提及“房住不炒”,并强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。您是如何看待房地产市场,尤其是写字楼市场未来的发展前景?

“房住不炒”的政策非常好,是大势所趋;“稳”字当头,也是此次博鳌论坛来自各个领域的大咖们反复提及的。

我们是专业做写字楼的,众所周知,写字楼从基因里就决定了是不存在“炒”这一说的。

写字楼投资,靠的是长远的租金收入,而不可能是买后再通过短期价差去赚取溢价。

“炒”房与投资的区别,在于做的是否是一个长久持有、长远收益的产品。短期内拿时间和空间换收益,例如,买一个房子半年、一年之后就卖掉它,这属于是“炒”。

 

Q2:过去这段时间,包括黑石等外资都在收购商业地产,市场应该说比较火热,您是如何看待这种现象的?这种收购商业资产的热度会持续多久?

这个热度只是刚刚开始,黑石等外资并购中国的优质物业只是刚刚开始。

中国这些年的快速发展,让大家习惯了挣“快”钱:对回报率期望太高;高度发达国家的金融很成熟了,他们期望的回报率相对就很低。

在这种情况下,他们在海外融资成本低,投资渠道受限;同时,看到中国未来黄金期还非常长远。因此,他们注入到中国的新一轮回报率应该是很可观的。

其次,我在这里想呼吁一下:海外资本一直只盯着北上广深,其实在二线城市还有很大的空间与机会,尤其是二线城市的专业公司开发运营的品质项目,在未来的市场应该是一个大有潜力的机遇,希望海外资本可以更多关注中国二线城市。

 

Q3:威尼斯运营公司,正式更名为“上海新威尼斯商务产业运营有限公司”,“新威尼斯”的新,具体是体现在哪些方面呢?

“威尼斯”这个品牌起于河南,在18年的发展历程中,专注写字楼这一细分领域。而“新威尼斯”的“新”,体现在以下三个方面:

1、模式之“新”:我们要走的是完全不同于传统地产开发的轻资产模式;

2、品牌之“新”:我们的品牌,要从服务自身,变成对外输出标准;

3、空间之“新”:我们的企业从河南郑州,来到了上海。

这三点“新”,决定了我们对企业的定位、人才的引进、竞争的思路都要达到新高度!我们必须在做事中创新,在创新中发展!

写字楼的轻资产运营,注定是一条少有人走的路,我们是“吃螃蟹的人”,也因此,我们走到了全国的前列。

 

Q4:“存量时代,运营为王”。您在演讲中所提出的威尼斯资管新逻辑——将“投、融、管、退”提升为“投、融、营、退”,是基于一个什么样的思考路径或者数据观察呢?您在演讲中还说,这套逻辑背后是对人的关注与关怀,可否深入谈一下?

我在演讲中提到:房子卖完,交给物业公司管理,开发商退出,这是住宅业态的逻辑。但是,写字楼绝不应该这样。如果按照住宅的逻辑,投资者就会抱怨,因为购房时开发商承诺的回报率会比预期大幅度降低。

因此,我们提出了从“管”到“营”的资管新逻辑。

什么是“管”?你把房子交给我,我快速帮你找到“下家”就好。

什么是“营”?你把房子交给我,我不但帮你找到“下家”,我还要帮你筛选,给楼宇做好匹配。我还要让你的“下家”生存得好,长长久久地形成一个良性的生态循环。

 

Q5:您在演讲中提到了关于写字楼营销模式的颠覆——“先有商,再找楼”,相信对行业也有极大的借鉴意义。关于这一模式,威尼斯具体都做了哪些尝试?

商业的逻辑是:旗舰店来了,它的子品牌就会跟着来。但在写字楼上,这个逻辑是行不通的。比如,一家实业公司和银行、保险公司在业务上有着千丝万缕联系,但是他们不会因为对方来到一个写字楼,就紧随其后而来。

因此,我们一定要打破这种营销的旧格局。比如,在对产业的探索上,我们实现了固有格局的改变,典型的案例有:

1、在长沙,湖南省政府给威尼斯授牌了湖南唯一、也是中部唯一的金融科技孵化器——湘江新区金融科技孵化器。在我们项目孵化的企业,可以快速填充楼上的客户矩阵,快速去化项目的物理空间;

2、我们还引进了Apus这家独角兽企业。刚来时,他们只用了500平米的联合办公空间来过渡,3个月后他就可能需要6000平米,1年后它和上下游企业就有可能一栋楼也不够用了。借助价值平台的搭建,实现对产业资源的整合与运营,最终实现写字楼营销模式颠覆性的改变——从招商变成了找楼,先有商,再找楼。

以上这些,就是产业的价值,产业的力量。

 

Q6:去年,您在博鳌演讲时提到,未来威尼斯的发展方向主要是轻资产以及产业运营服务,目前轻资产业务拓展布局如何?未来会达到一个什么的规模?您认为,威尼斯轻资产全国化布局的市场优势是什么?

我们在轻资产的运作与布局,可以概括为一句话:“一个大方向,两个小分支”。

一个大方向是“写字楼产业化”,两个小分支分别是“写字楼” 与“产业”。

这两个分支互相融合、互相成就。产业最终指向的还是物理空间,依然是写字楼的属性;其次,产业与写字楼之间的客户存在相通性。

我们计划用五年的时间,打造一个轻资产的上市公司。我们要的不是短期的“一锤子买卖”,一次招商,一次佣金,我们想做的是可持续的全链条管理输出。

威尼斯轻资产全国化布局的市场优势主要体现在三个方面:

1、多年专注深耕的专业优势。威尼斯虽然规模不算大,但是在全国专注在写字楼这一细分领域的房企只有我们一家,深耕18年,所积淀的写字楼专业经验和上下游资源不言而喻。

2、全链条的服务优势。我们有18年开发全链条的经验与积淀,我们的主力成员多是由开发板块来做运营的,他们的思维方式、职业经历与只做“半链条”的咨询机构是完全不同的;咨询公司会选择最盈利的那段链条去做,因此大局观会欠缺,而我们则可以做到兼顾长远与当下,“长短”结合。

3、企业构架的互补优势。开发、运营、物业同属于威尼斯控股,威尼斯研究院与O+事业部作为两个非盈利机构,帮助我们研究产品前沿、洞悉客户需求,为客户搭建一个良好的生态系统。这就是威尼斯构架所独有的互补优势,互为后台支撑。

 

Q7:您今年的演讲,听下来印象最深的就是“幸福”,其实现在很多房企,运营商也都将客户的幸福作为一个产品和服务打造的目标。那么,威尼斯是如何看待写字楼人群幸福的呢?由威尼斯运营来的幸福有何独到之处呢?

每个人对“幸福”的理解都不同。我们是专业做商办空间的,据不完全统计,人一生中三分之二的时间是在办公场所度过,因此办公环境的营造、办公服务的提升、办公配套的升级,这些都是与员工幸福指数相关的。

优秀的人才是否愿意选择你的企业,一方面固然取决于对企业现状和未来预期的判断,另一方面也免不了要比较企业的办公条件。因此,我认为:人才竞争的核心,是人才在你这家企业办公舒心不舒心,幸福不幸福。

以威尼斯为例,我来谈一谈员工的幸福。威尼斯员工的收入可能不是最高的,但幸福指数都非常高,这取决于威尼斯的“大环境”与“小环境”:

大环境:企业有纯真务实的企业文化,健康高效的组织架构,广阔顺畅的成长空间;

小环境:以上海、郑州、长沙三地办公室为例,都是坐拥江景或河景,引入最先进的WELL认证系统,用的是全球最知名的办公家具Steelcase……在全国来讲,这样的办公环境也属于前列。